‘Onderhoudsuitgaven’, ten laste van het resultaat of als investering; een Salomonsoordeel?

Inleiding

In 1602 is met de oprichting van de VOC voor het eerst scheiding ontstaan tussen eigendom en leiding. Dat gaf aanleiding voor verantwoording van de leiding aan de aandeelhouders over het reilen en zeilen van de onderneming in termen van waarde en winst. Het belang van de leiding is niet consequent congruent met het belang van de eigenaren. Dit aspect beïnvloedt de verantwoording naar inhoud en presentatie. Het is daarom dat regulering is opgekomen, door de overheid vastgelegd in Wet- en regelgeving. In Nederland krijgt de uitwerking van verantwoordingen naar onderwerpen en sectoren nader vorm in de Richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor de woningcorporatiesector geldt naast de algemene Wet- en regelgeving en de Richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving de  nieuwe Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De Woningwet overruled op onderdelen zelfs de algemene Wet- en regelgeving.

Waar de Woningwet nog geen expliciete vastlegging geeft, heeft de Autoriteit wonen (Aw) onlangs inkleuring gegeven aan de wijze van verantwoorden door woningcorporaties bijvoorbeeld met de introductie van de beleidswaarde. De praktijk leert dat Wet- en regelgeving, alle goede bedoelingen ten spijt, niet altijd eenduidig is en interpretatie open laat. Inzake het waarderingsvraagstuk van het vastgoed verwijs ik ter zake naar mijn eind 2018 uitgebrachte artikel ‘Geeft de beleidswaarde van het woningcorporatiebezit dé waarde in het economisch verkeer weer?’

 

Dit artikel gaat over een eenduidige en praktische verantwoording van de uitgaven die met de instandhouding van het vastgoed zijn gemoeid, in bijzonder het vastgoed van de woningcorporatie. Dat raakt in eerste instantie de winst- en verliesrekening en evenzeer het kasstroomoverzicht. Zoals zal blijken komt ook de balanspresentatie aan de orde.

 

Na de uiteenzetting van het begrippenkader volgt een uiteenzetting van de verantwoording van de te onderkennen uitgaven, ten laste van de winst- en verliesrekening dan wel als investering. Met een beschouwing over de rol van een voorziening en de waardering raakt dat ook de balanspositie. Ten slotte volgt de verantwoording van zogenaamd groot onderhoud zoals in de medio 2018 verschenen richtlijn (RJ 2018-5) van de Raad van de Jaarverslaggeving voorgeschreven.

 

Begrippenkader

Om te begrijpen hoe uitgaven in de verslaglegging tot uitdrukking moeten worden gebracht zijn definities van die uitgaven naar soort van belang. De Raad voor de Jaarverslaggeving ziet voor zichzelf hierbij kennelijk geen rol weggelegd. In deze paragraaf geef ik definities, praktijkgericht, die de uitgaven gerelateerd aan het vastgoed, in bijzonder de exploitatie en instandhouding daarvan typeren.

 

Verbonden met de exploitatie:

Met onderhoud beoogt de woningcorporatie het vastgoed in een staat te houden waarbij ongestoorde verhuur mogelijk blijft. Onderhoudsactiviteiten onderscheiden zich naar bouwtechniek en woontechniek. Bouwtechniek concentreert zich op het in standhouden van de basiskwaliteit die bij de vervaardiging of verwerving van het vastgoed is bedoeld. Bouwtechnisch is onderscheid te maken naar activiteiten met een planmatig-/cyclisch karakter en activiteiten die als zogenaamd dagelijks onderhoud kunnen worden gekenschetst. Woontechniek ziet toe op de marktvraag naar wooncapaciteit en -kwaliteit en leidt in die afweging al dan niet tot werkzaamheden die aan het vastgoed worden verricht.

 

Planmatig onderhoud betreft die werkzaamheden die met een bepaalde, veelal vastgestelde periodiciteit aan het vastgoed moeten worden verricht om het vastgoed functie/  bouwtechnisch in stand te houden. Dat betreft niet alleen werkzaamheden van herstel zoals schilderwerk; indien noodzakelijk omvat dat ook (gedeeltelijke) vervanging zoals bijvoorbeeld van voegwerk, een kozijn of dakbedekking. Planmatig onderhoud kan in beginsel op bouwdeelniveau voor de levensduur van het betreffende vastgoed worden ingecalculeerd.

 

Het dagelijks onderhoud onderscheidt zich naar klachtenonderhoud, mutatie onderhoud en contract-onderhoud (bijvoorbeeld cv of liftonderhoud). Deze vormen van onderhoud zijn goed te sturen op een norm per woning.

 

Klachtenonderhoud, ook wel reparatieonderhoud, betreffen die werkzaamheden die samenhangen met het dagelijks gebruik en veelal op verzoek van de huurder worden verricht.

 

Met mutatieonderhoud wordt gedoeld op de te verrichten activiteiten om een eenmaal vrijgekomen woning weer voor verhuur geschikt te maken.

 

Als investering:

Onderhoud onderscheidt zich ook van uitgaven die het karakter van een toevoeging of verbetering van het vastgoed dragen. Doorgaans geeft een toevoeging of verbetering een positieve impuls aan de waardeontwikkeling van het betreffende actief. Dat overstijgt de exploitatie en beïnvloedt de verwerkingswijze van de verrichte uitgaven.

 

Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel (object/ complex) waarover de rechtspersoon de beschikkingsmacht heeft en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de rechtspersoon zullen vloeien.

 

Activeren is verantwoorden van uitgaven voor de vervaardiging van het actief rechtstreeks op de balans.

 

Het af te schrijven bedrag is de kostprijs van een actief, of een ander bedrag dat de kostprijs vervangt, verminderd met zijn restwaarde.

 

Met afschrijven komt de toerekening van het actief, geschoond met de restwaarde, over de gebruiksduur in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking.

 

Investeren betreft kortweg het vastleggen van vermogen in kapitaalgoederen. Een investering is het aangaan van een verplichting of achtereenvolgende samenhangende verplichtingen tot het doen bouwen of verwerven van onroerende of roerende zaken respectievelijk met elkaar samenhangende onroerende of roerende zaken, of het beschikbaar stellen van eigen of vreemd vermogen of verlenen van garanties aan of ten behoeve van een verbonden onderneming.

 

Een kapitaalgoed is in essentie een duurzaam goed (een actief) dat langer dan één periode in staat is productieve diensten te leveren en daarmee voor activeren op de balans in aanmerking komt.

 

Een na-investering is de aanpassing (verbetering of toevoeging) aan vastgoed dat al eerder in exploitatie is genomen. Een na-investering leidt in beginsel tot een huurverhoging.

 

Een renovatie is een vorm van na-investering waarbij in principe levensduurverlenging wordt bewerkstelligd. In de praktijk worden renovatiewerkzaamheden nog al eens gecombineerd met werkzaamheden in verband met achterstallig onderhoud. Die laatstgenoemde werkzaamheden zijn niet als na-investering te beschouwen!

 

Onderhoud en de logische administratieve verwerking daarvan

Bouwtechnisch

De uitgaven van bouwtechnisch onderhoud komen, in alle vormen zoals in het begrippenkader gedefinieerd, rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening. Die uitgaven behoren ook alle tot de operationele kasstroom. De bedrijfsmatige sturing van deze uitgaven geschiedt voor het planmatige-/ cyclische deel aan de hand van een per complex opgestelde meerjarenbegroting op bouwdeelniveau. De bedrijfsmatige sturing van het dagelijks onderhoud geschiedt aan de hand van de aan de praktijk ontleende normen per eenheid.

 

Woontechnisch

De uitgaven van woontechnisch onderhoud behoren naar de aard eveneens ten laste van de winst- en verliesrekening te worden gebracht en behoren ook tot de operationele kasstroom. Deze uitgaven zijn naar functie gelijk aan bouwtechnisch onderhoud, waarbij de uitvoering ook geen consequenties heeft voor de huurprijs, maar onderscheiden zich daarvan naar marktontwikkeling. Goede voorbeelden zijn de vervanging van een standaard keukenblok geïnstalleerd bij de bouw door een in de actuele tijd gangbaar type of de vervanging van een keukengeiser door een zonneboiler. De bedrijfsmatige sturing van woontechnisch onderhoud geschiedt veelal aan de hand van de meerjaren onderhoudsbegroting, nader onderbouwd met een complexbeheerplan.

 

Renovatie

Renovatie heeft primair tot doel de levensduur van het betreffende bezit/ complex te verlengen. Verwacht resultaat daarvan is dat gedurende langere tijd dan eerder voorzien opbrengsten kunnen worden gegenereerd waarin de grondslag voor de activering van de met de renovatie gemoeide uitgaven ligt. Begrenzing van die activering ligt op het niveau van de berekende marktwaarde in verhuurde staat van het complex na de verrichte renovatie. In de activering behoren de uitgaven tot de investeringskasstroom. Voor zover sprake is van een onrendabel deel, het cumulatieve geactiveerde bedrag van het gerenoveerde complex overschrijdt de betreffende marktwaarde, komt dat ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. In de praktijk komt het nogal eens voor dat in de werkzaamheden ook een zeker achterstallig onderhoud wordt meegenomen. De daarmee gemoeide uitgaven zijn per definitie ten laste van de winst- en verliesrekening te brengen en als operationele kasstroom te beschouwen; de uitgaven in verband met mogelijk achterstallig onderhoud zijn immers ook in de berekening van de marktwaarde van het betreffende bezit betrokken. De bedrijfsmatige sturing van een renovatie loopt via het strategische voorraad-/ portefeuillebeleid veelal uitgewerkt in een complexbeheerplan.

 

Investeringen na de in exploitatieneming van een complex

Uitgaven die na in exploitatieneming zijn gemaakt en het karakter dragen van een toevoeging of verbetering van het oorspronkelijke actief leiden tot activering. Een voorbeeld van een dergelijke na-investering betreft het aanbrengen van een dakkapel. Een dergelijke verbetering vergroot het comfort van de gebruiker en leidt daarom tot aanpassing van de huurprijs. In het tijdperk voorafgaande aan de nieuwe Woningwet, waar nog werd gewaardeerd op de historische kosten of de bedrijfswaarde, werden de met de verbetering gemoeide uitgaven als afzonderlijke component van het actief beschouwd en naar de specifiek vastgestelde gebruiksduur ten laste van de winst- en verliesrekening afgeschreven. Deze afschrijving en mogelijke andere jaarlijkse lasten vonden dekking in de aanpassing van de maandhuurprijs. Met de Woningwet is voor het vastgoed de marktwaarde in verhuurde staat voorgeschreven. Ook dan geldt activering van de gedane uitgaven tot en voor zover de bepaalde marktwaarde in verhuurde staat na de verbetering dat toelaat. Een mogelijk onrendabel deel komt ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Van afschrijving naar tijdsgelang is bij toepassing van die grondslag echter geen sprake.

De gedane uitgaven behoren bij al de hiervoor genoemde grondslagen van waardering van het vastgoed tot de investeringskasstroom. De bedrijfsmatige sturing van na-investeringen is ingebed in het strategisch voorraad/ portefeuillebeleid met oog voor aspecten van huurdersparticipatie.

 

Duurzaamheidsuitgaven

Een uitgavensoort die nu meer dan ooit in de belangstelling staat betreft duurzaamheidsmaatregelen. Deze uitgaven kennen een grote variëteit naar aard en omvang, van thermische beglazing, dak-, muur- en vloerisolatie tot energievoorzieningen gebruikmakend van warmtepompen tot geothermie. Al deze maatregelen die in bestaande bouw worden aangebracht dragen het kenmerk van de hiervoor behandelde na-investering. In de huidige praktijk worden duurzaamheidsmaatregelen niet of slechts deels in een huurverhoging gedekt. Let wel dat energetische kwaliteit meer en meer een vertaling krijgt in de markthuur en daarmee effect heeft op de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat betekent dat doorgaans sprake is van activering van de met de aangebrachte maatregelen gemoeide uitgaven (uiteraard verminderd met mogelijke subsidies), tot en voor zover de bepaalde marktwaarde in verhuurde staat na de verbetering dat toelaat. Een mogelijk onrendabel deel komt ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Ook nu is van afschrijving geen sprake; de gedane uitgaven behoren tot de investeringskasstroom. Ook de bedrijfsmatige sturing van duurzaamheidsuitgaven behoort te lopen via het strategische voorraad-/ portefeuillebeleid,  met betrokkenheid van de huurders(vertegenwoordiging).

 

Voorziening

In de Wet, titel 9 boek 2 BW, artikel 374 lid 1, is vastgelegd dat voorzieningen kunnen worden opgenomen tegen uitgaven die in een volgend boekjaar zullen worden gedaan, voor zover het doen van die uitgaven zijn oorsprong mede vindt voor het einde van het boekjaar en de voorziening strekt tot gelijkmatige verdeling van lasten over een aantal boekjaren. Hierin ligt de grondslag voor de voorziening onderhoud zoals die in het verleden voor woningcorporaties te doen gebruikelijk was. Met de overgang op de bedrijfswaarde en weer later de marktwaarde in verhuurde staat voor het vastgoed is de vorming van een voorziening voor onderhoud buiten werking gezet. Alle voorziene uitgaven inzake onderhoud zijn immers in de becijfering van de waardering van het vastgoed opgenomen.

 

Waarderen en (presentatie) van vermogen

De staat van onderhoud van het vastgoed heeft invloed op de waarde daarvan en daarmee op de omvang van het eigen vermogen. Dat is het geval, ongeacht de wijze waarop dat vastgoed in de balans wordt gewaardeerd. Bij historische kostprijs verminderd met afschrijvingen komt dat tot uitdrukking met de omvang van de voorziening onderhoud; bij waardering op bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat geschiedt dat via de inschatting van verwachte toekomstige kasstromen respectievelijk normering inclusief achterstallig onderhoud die met de noodzakelijk geachte werkzaamheden zijn gemoeid.

Ook na-investeringen hebben, zoals hiervoor uiteengezet, invloed op de waarde van het vastgoed en daarmee op de omvang van het vermogen. Onderhoud en de wijze waarop de daarmee gemoeide uitgaven worden verantwoord (al dan niet activeren) beïnvloedt niet alleen de omvang van het eigen vermogen maar ook de samenstelling. Dat is het geval bij waardering van het vastgoed op de marktwaarde in verhuurde staat daarvan. Dit laat zich als volgt verklaren:

De eerste waardering van verkregen vastgoed geschiedt tegen de kostprijs daarvan. Op balansdatum geschiedt vervolgens (jaarlijks) waardering tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De jaarlijkse mutatie wordt als ‘Ongerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille’ in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking gebracht en via de bestemming van het jaarresultaat afzonderlijk als onderdeel van het eigen vermogen opgenomen.

Afzonderlijke presentatie als onderdeel van het eigen vermogen is voor private ondernemingen voorgeschreven om reden van de beklemming die daarop ligt; een ‘herwaardering’ komt immers eerst bij verkoop tot realisatie en zolang zo’n transactie nog niet tot stand gekomen is, is uitkering aan aandeelhouders niet toegestaan. Doel daarvan is de crediteuren van zo’n onderneming bescherming te bieden tegen mogelijke onrechtmatige  onttrekkingen door aandeelhouders.

Met de Woningwet is ook voor woningcorporaties voorgeschreven het verschil tussen de oorspronkelijke historische kostprijs, gemuteerd met na-investeringen, en de marktwaarde in verhuurde staat, in een herwaarderingsreserve op te nemen. Bij woningcorporaties is echter geen sprake van mogelijke uitkering van vermogen aan welke belanghouder dan ook en is het afzonderlijk verantwoorden van waarde mutatie in een herwaarderingsreserve overbodig; het gehele vermogen dient immers ten behoeve van de volkshuisvesting te worden aangewend.

 

Groot onderhoud

In juli 2018 verschijnt van de hand van de Raad voor de Jaarverslaggeving een uiting over de verwerking van de kosten van ‘groot onderhoud’ overigens zonder dat begrip nader te definiëren. Volgens die uiting behoren de kosten van ‘groot onderhoud’ vanaf boekjaar 2019 te worden geactiveerd en naar gelang de gebruiksduur ten laste van de winst- en verliesrekening te worden afgeschreven. Eind november 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verzocht die uiting niet van toepassing op woningcorporaties te laten zijn. De uiting en de reactie van de Aw en het WSW geven voor mij aanleiding tot de volgende opmerkingen:

  • Naar de voorbeelden die de Raad voor de Jaarverslaggeving in de uiting gebruikt (vervanging dakbedekking en liftinspectie) is sprake van bouwtechnisch, planmatig-/ cyclisch respectievelijk contractonderhoud. Voor de verantwoording daarvan wordt naar de betreffende uiteenzetting in dit artikel verwezen;
  • De uiting sluit aan op de verantwoording van entiteiten die het vastgoed waarderen op de historische kosten verminderd met afschrijvingen of de lagere bedrijfswaarde (toepassen van de zogenaamde minimumwaarderingsregel). Vanaf inwerkingtreding van de Woningwet is voor woningcorporaties voorgeschreven hun vastgoed op de marktwaarde in verhuurde staat, specifiek met toepassing van het ‘Handboek modelmatig waarderen’, te waarderen. Alsdan is inrekenen van al het onderhoud, zoals eerder gesteld inclusief mogelijk achterstallig onderhoud, in de waarde begrepen en is sowieso geen sprake van activering van onderhoudsuitgaven.
  • In het geval van activeren zou sprake zijn van een investeringskasstroom en de operationele kasstroom worden ontzien. Dat heeft invloed op de ICR indien dan (een deel van) de investeringskasstroom niet in de bepaling daarvan wordt betrokken, met alle consequenties van dien voor het oordeel over de financierbaarheid.

 

‘Groot onderhoud’ blijkt uit het voorgaande betoog geen handig toepasbaar begrip te zijn. Bovendien sluit de inhoud van de uiting van de Raad voor de Jaarverslaggeving niet aan op de verantwoording zoals die voor woningcorporaties is voorgeschreven. Het verzoek van het Ministerie, de Aw en het WSW is daarmee overbodig geweest.

 

Afsluiting

Zoals in de inleiding geduid staat in dit artikel de verantwoording van uitgaven in het kader van ‘onderhoud’ waarmee de woningcorporatie vanaf de in exploitatieneming van het vastgoed wordt geconfronteerd centraal. Daarbij zijn ook de na-investeringen en de invloed op waardering en (de presentatie van) het vermogen aan de orde gekomen. Het is gebleken dat voorschriften nog niet consequent duidelijk zijn en soms ook voor verwarring zorgen, niet in het minst in de woningcorporatiesector. In die zin kan het hiervoor aan de orde gekomen verzoek van het Ministerie, de Aw en het WSW wellicht ook worden beschouwd al kan je dat er niet direct uit aflezen. Met dit artikel hoop ik bij te dragen aan een werkbaar stelsel van verantwoorden met een logische en draagbare administratieve last waarbij een consequente  typering van de betreffende uitgaven zoals in het begrippenkader uiteengezet, in sturing en verantwoording het uitgangspunt is.

 

Januari 2019


Geeft de beleidswaarde van het woningcorporatiebezit dé waarde in het economisch verkeer weer?

Inleiding

 

Waarderen van het woningcorporatiebezit is feitelijk niets anders dan het beschouwen van dat bezit in termen van geld. Afhankelijk van welke bril je daarbij opzet, geeft de financiële positie een ander beeld. Dit artikel beoogt kleur aan die financiële positie te geven vanuit de hoofddoelstelling zoals die voor woningcorporaties is geformuleerd.

 

Al langere tijd wordt getwist over de waardering van het woningcorporatie bezit, relevant voor het inzicht in de financiële positie van elke individuele instelling en de sector als geheel. Hoofddoelstelling van dat inzicht is de borging van en continuïteit in de beschikbaarheid van voldoende passende huisvesting voor diegenen die daarin op grond van inkomen of bijzondere omstandigheden niet zelfstandig kunnen voorzien. Die continuïteit als ook soliditeit is daarom ook onderwerp van monitoring, verdergaand dan het niveau van de individuele instelling. De toekenning van ‘waarde’ aan vastgoed en daarmee verbonden exploitatiekasstromen spelen immers een overheersende rol bij de bereidheid van de geldverstrekkers om, al dan niet gebruikmakend van een borg (WSW), tot benodigde financiering over te gaan.

 

In dit artikel benader ik de beleidswaarde via het algemene waarde begrip en concretisering daarvan voor woningcorporaties in kort bestek, gevolgd door een tussenevaluatie en sluit af met conclusies.

 

Waarde is een relatief begrip

 

De omvangrijkste post op de balans van een woningcorporatie betreft de onroerende zaken, kortweg het vastgoed. De omvang van die post is daarmee in hoge mate bepalend voor de omvang van het eigen vermogen als sluitstuk van de balans.

Waarde(toekenning), ook van vastgoed, is in zekere mate subjectief. Eerst in vergelijking tot alternatieven krijgt waarde voor de beschouwer pas echt inhoud. Waarde is niet één op één vergelijkbaar met ‘prijs’. Waarde wordt ook pas werkelijkheid indien je het beschouwde object daadwerkelijk in geld kunt omzetten en daarvoor is wilsovereenstemming met een ander noodzakelijk.

 

In de voor Nederland gangbare regelgeving zijn voor de waardering van het vastgoed op de balans meerdere mogelijkheden beschikbaar. Toegespitst op woningcorporaties betreft dat waardering op basis van het verleden, op basis van de toekomst of op basis van de markt (vanaf 2011). Uitgangspunt daarbij is dat het merendeel van het vastgoed van een woningcorporatie, gegeven de doelstelling, wordt aangehouden voor de lange termijn.

De twee laatstgenoemde waarden zijn indirecte opbrengstwaarden evenals actuele waarden. Indirecte opbrengstwaarde wil zeggen dat de waarde is ontleend aan de met het vastgoed verbonden toekomstige kasstromen. De toekomstige kasstromen en ‘de markt’ borgen de actualiteit.

De Woningwet schrijft in artikel 35 voor dat waardering van het vastgoed tegen de actuele waarde moet geschieden. Het BTIV bepaalt daarbij de keuze tot de marktwaarde in verhuurde staat (artikel 31).

 

Waardering op basis van het verleden

 

Waardering op basis van het verleden betreft de zogenaamde historische kostprijs. In aanvang is dat het totale bedrag dat met de vervaardiging is gemoeid geweest of dat bij aankoop is opgeofferd. Om uitdrukking te geven aan ‘slijtage’ (van enkel het gebouwde) wordt jaarlijks ten laste van de winst- en verliesrekening afgeschreven, doorgaans in vijftig jaar. Bijzondere waardeverminderingen beperken zich tot die gevallen waarbij de aan de toekomst ontleende waarde (de bedrijfswaarde) lager uitkomt dan de boekwaarde op basis van historische kosten verminderd met afschrijvingen.

 

Waardering op basis van de toekomst

 

Waardering op basis van de toekomst zoals de bedrijfswaarde, maakt gebruik van de toekomstige kasstromen die met de exploitatie van het betreffende vastgoed zijn verbonden. Al de kasstromen bezien over de restant levensduur worden dan ‘teruggerekend’ (de netto contante waarde methode) naar het moment van waarderen (balansmoment). Dat terugrekenen geschiedt met de zogenoemde disconteringsvoet (rentefactor, genormeerd door het WSW of, volgens eigen beleid gelijk aan de gemiddelde vermogenskostenvoet). De aldus bepaalde bedrijfswaarde weerspiegelt als het ware de mate waarin de destijds opgeofferde waarde (investeringskosten) in de voorgenomen exploitatie kan worden terugverdiend.

Ook bij waardering op basis van de bedrijfswaarde wordt met jaarlijkse afschrijving ten laste van de winst- en verliesrekening uitdrukking gegeven aan ‘de slijtage’ van het vastgoed door het dagelijks gebruik daarvan. Sterk aan deze methode is dat zij is gebaseerd op de eigen operationele kasstromen zoals die naar beste inschatting met het vastgoed zijn verbonden. Deze wijze van waarderen is in hoge mate verbonden met het actuele gebruik van het vastgoed i.c. als bedrijfsmiddel.

 

Waardering op basis van de markt

 

Waardering op basis van de markt is ontleend aan wat in de vastgoedmarkt gebruikelijk is. Daarbij wordt aangesloten bij internationale richtlijnen (International Valuation Standards) die marktwaarde definiëren als:

 

Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld,

 

en markthuur als:

 

Het geschatte bedrag waarvoor het object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

 

De vastgoedmarkt beziet het vastgoed niet als bedrijfsmiddel, maar als belegging gestuurd door rendementseisen in afweging tot andersoortige beleggingen. Die invalshoek heeft invloed op de inschatting van de waarde. Voor woningcorporaties geldt hierbij de netto contante waarde methode, vergelijkbaar met die voor de bepaling van de bedrijfswaarde, zij het met (sterk) afwijkende uitgangspunten. Kort weergegeven betreffen de afwijkingen in relatie tot de bedrijfswaarde:

  • De huurprijs na mutatie; direct op markthuurniveau, ongeacht liberalisatiegrens;
  • Beleggingshorizon ofwel berekeningstermijn; steevast over een periode van vijftien jaar met inrekening van een eindwaarde aan het eind van die periode;
  • Eindwaarde zoals hiervoor bedoeld op basis van een voortgezette calculatie, mogelijk met aangepaste parameter voor instandhoudingsonderhoud;
  • Disconteringsvoet met als basis de 10-jaars interest rate swap, verhoogd met opslagen voor risico’s van de sector, de markt en het object;
  • Onderhoudsuitgaven en beheerkosten gebaseerd op best practices in de vastgoedmarkt (conform vastgoed exploitatiewijzer).

 

De marktwaarde in verhuurde staat wordt nu langs twee lijnen bepaald, te weten in het geval van voortgezette verhuur en in het geval van verkoop bij mutatie. De hoogste van deze twee uitkomsten is de waarde waartegen het vastgoed in de balans wordt opgenomen.

Net als bij de bedrijfswaardemethode hebben jaarlijkse exploitatie-uitkomsten, naar de inschatting daarvan, invloed op de waarde van het vastgoed. De mutatie tussen twee opvolgende waarderingsmomenten komt afzonderlijk in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking.

 

Sterk punt van de marktwaardemethode is dat (voorgenomen) ingrepen aan of maatregelen met effect op het vastgoed worden gerelateerd aan het effect op de waardeontwikkeling (vastgoedsturing). Als bemerking geldt dat, zeker niet in het geval van sociaal vastgoed, van de eigen kasstromen wordt uitgegaan. Voorts geldt dat de waardeontwikkeling in de tijd fors kan zijn. Dat hangt samen met dominante drivers als de huurprijs(ontwikkeling) in combinatie met de mutatiegraad en de disconteringsvoet.

De marktwaarde is aanzienlijk hoger dan de bedrijfswaarde; verhandelbaarheid en financieel rendement staan bij de marktwaarde immers centraal.

 

Tussenevaluatie

 

Waar de verhandelbaarheid (= grondslag als onderbouwing van een transactie) als belegging voorop staat, is waardering op marktwaarde in verhuurde staat passend. Dat betreft sowieso het commerciële bezit dat in de Niet-DAEB-tak moet worden ondergebracht of juridisch moet worden afgesplitst. Marktwaarde in verhuurde staat is dan een goede prijsbasis waartegen de overdracht dient te geschieden.

Voor het DAEB-bezit staat verhandelbaarheid als beleggingsobject niet centraal; met dit bezit moet juist aan de in de inleiding genoemde hoofddoelstelling worden voldaan. Hier is sprake van maatschappelijk rendement dat naast financieel rendement moet worden afgewogen.

 

Ingaande 2016 is, hoe dan ook, waardering van al het vastgoed op de marktwaarde daarvan verplicht. De bepaling van die waarde is een arbeidsintensief proces waarbij tevens de nodige deskundigheid moet worden ingeschakeld. De regelgever ziet dit ook in en heeft ter ondersteuning een (jaarlijks te actualiseren) waarderingshandboek laten opstellen dat als bijlage aan de RTIV is toegevoegd. Gebruik van dat handboek is voorgeschreven als de zogenoemde basisversie. Het handboek beoogt een waardering van het vastgoed die op het niveau van de totale portefeuille tot een bruikbare waarde leidt. De woningcorporatie die de waardering ook wil gebruiken voor professionele vastgoedsturing heeft daartoe de ruimte via maatwerk, de zogenoemde full versie. Met die maatwerktoepassing (detaillering op limitatief opgesomde elementen) schuift de modelmatige aanpak meer op richting de ‘commerciële waardering’ zoals die door de vastgoedsector wordt gehanteerd.

Als een woningcorporatie de full versie toepast, is het noodzakelijk dat een externe taxateur wordt ingeschakeld.

 

Ook de regelgever is er zich bewust van dat een woningcorporatie, zeker voor het bezit dat tegemoet komt aan de hoofddoelstelling, de nu verplicht in de balans op te nemen waarde van het vastgoed, niet kan (en mag) waarmaken. Het was daarom voorgeschreven dat in het bestuursverslag de bedrijfswaarde van het bezit moet worden uiteengezet. Een geïnteresseerde lezer kon dan een eigen inschatting van de financiële positie van de woningcorporatie maken door zelf de waarde van het bezit als bedrijfsmiddel op de balans in te vullen. Ook het WSW hechtte tot nu toe aan een dergelijke beoordeling van de financiële positie, primair met inzicht in de woningcorporatie-eigen kasstromen.

 

Beleidswaarde

 

De regelgever houdt vast aan de beleggersoptiek voor de balanswaardering van al het woningcorporatiebezit, gemodelleerd aan de hand van het jaarlijks te actualiseren handboek. Met besef van de hoofddoelstelling van woningcorporaties introduceert de regelgever met ingang van de jaarrekening 2018 de zogenoemde beleidswaarde. Die waarde beoogt, afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat, een indruk te geven van ‘de waarde’ van woningbezit naar de doelstelling waarop dat bezit wordt aangewend. Daarmee komt ook in ‘waarde-elementen’ tot uitdrukking welk deel van de beleggerswaarde een woningcorporatie  niet zal kunnen realiseren. Die waarde-elementen betreffen de typische kenmerken vanuit het publiek belang: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit (op het gebied van onderhoud en beheer), tezamen de maatschappelijke bestemming.

 

De bepaling van de beleidswaarde vanuit de marktwaarde in verhuurde staat kan als volgt schematisch worden weergegeven:

 


 

De maatschappelijke bestemming wordt in vier stappen, afslagen op de marktwaarde in verhuurde staat, tot uitdrukking gebracht:

Stap 1:    Waar bij de marktwaarde in verhuurde staat de woning bij mutatie wordt verkocht, blijft de woning bij de beleidswaarde in exploitatie;

Stap 2:    Waar bij de marktwaarde in verhuurde staat een woning bij mutatie direct tegen de markthuur wordt ingerekend, geschiedt dat in de beleidswaarde tegen de geformuleerde streefhuur;

Stap 3:    Waar in de marktwaarde in verhuurde staat wordt gerekend met onderhoudsuitgaven zoals die door een belegger zouden worden gemaakt, verricht een woningcorporatie veelal onderhoud naar een hoger kostenniveau;

Stap 4:    De laatste afslag houdt verband met de beheerskosten. Dergelijke kosten liggen bij een corporatie op een hoger niveau dan dat van een belegger.

 

De beleidswaarde beslaat alle woongelegenheden; bij niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) geldt dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde in verhuurde staat.

 

De aldus bepaalde beleidswaarde vervangt de bedrijfswaarde zoals die tot nu toe in het bestuursverslag moest worden uiteengezet.

 

Ook de beleidswaarde is voor woningcorporaties in het geactualiseerde handboek genormeerd.

 

Conclusies

 

De regelgever houdt voor de waardering van al het vastgoed in de balans van woningcorporaties vast aan de beleggersoptiek en daarmee aan een vorm (namelijk die volgens het handboek) van de marktwaarde in verhuurde staat. Zoals eerder gesteld is dat passend te achten waar de verhandelbaarheid als belegging (realisatie van rendement) voorop staat. Een dergelijke verhandelbaarheid is voor het leeuwendeel van het bezit van een woningcorporatie echter niet van toepassing.

 

Waar voorheen de ‘beklemming’ van het bezit van de woningcorporatie tot uitdrukking kwam in de bedrijfswaarde zoals die in het bestuursverslag moest worden uiteengezet, is daartoe nu de beleidswaarde in de plaats gesteld.

Het charmante van de bedrijfswaarde is dat daarin wordt gerekend met de in de realiteit verwachte kasstromen die met de exploitatie zijn verbonden en die in de jaarlijks geactualiseerde meerjarenraming tot uitdrukking komen. Je kunt dan spreken van ‘een opbouw vanuit de basis’ en, binnen de marges door de regelgever gesteld, sturing op basis van eigen beleid.

De beleidswaarde daarentegen neemt de marktwaarde in verhuurde staat als uitgangspunt. Je kunt dan spreken van ‘een opbouw vanuit de top’ waarbij voorgeschreven normering en ‘uitmiddeling’ geldt. In die benadering ligt de beperking besloten. In lijn met de marktwaarde in verhuurde staat kent ook de beleidswaarde in de tijd gezien de nodige volatiliteit

 

De bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat en de daarvan afgeleide beleidswaarde zijn, inclusief de analyse van de ontwikkeling van deze waarden in de tijd, arbeidsintensieve processen. Naar mijn mening is in deze bepaald geen sprake van administratieve lastenverlichting.

 

Op grond van het hiervoor overwogene luidt het antwoord op de in de titel van dit artikel gestelde vraag  dan ook ontkennend; de beleidswaarde geeft dus niet de waarde in het economisch verkeer weer.

 

Ik verwacht overigens dat de discussie over de waarde die aan het bezit van de woningcorporatie moet worden toegekend met de introductie van de beleidswaarde nog niet is afgerond.

 

November 2018


Terug naar de bedoeling toch...

De Woningwet is in 2015 ingrijpend herzien en heeft nader inkleuring gekregen in BTIV en RTIV. De Veegwet (vanaf 1 juli 2017) en diverse interpretaties van met name de Autoriteit wonen (Aw) completeren het geheel. Als sluitstuk dienen corporaties hun statuten uiterlijk op 1 januari 2019 te hebben aangepast.

Met de Wet c.a. zijn de volgende doelen beoogd:

 

  1. Terug naar de kerntaak
  2. Versterken positie gemeenten en huurders(organisaties)
  3. Beschermen maatschappelijk bestemd vermogen
  4. Voorkomen marktverstoring
  5. Verbeteren van governance en toezicht
  6. Wettelijke basis bieden aan woningcorporaties

 

Nog korter gezegd gaat het om borgen van de kerntaak met overheidssturing en inzet van burgerkracht.

 

Tal van geboden gaven de afgelopen jaren richting aan het functioneren van woningcorporaties in de praktijk, onder het wakend oog van de Aw. Op papier, of digitaal vastgelegd, lijkt het meeste na vele inspanningen nu wel op orde, zelfs voor wat betreft de (administratieve) afsplitsing van de commerciële activiteiten (Niet-DAEB). Maar keer op keer komen wijzigingen in dat wat gebruikelijk leek te worden, aan de orde. Aan de waarderingsvoorschriften en de voortdurende wijzigingen evenals verslaggevingsverplichtingen lijkt maar geen einde te komen. Wie leest de steeds omvangrijker en complexer geworden jaarverslagen nog?; een omvang van 140 pagina’s of meer, is eerder regel dan uitzondering. En wat te zeggen over visitatierapporten die, terugkijkend, al snel meer dan 80 pagina’s omvatten? De beloofde administratieve lastenverlichting ligt met zo te noemen publieke governance nog in een ver verschiet.

Vast staat voorts dat de woningmarkt welhaast geheel op slot zit. Tal van acties lopen om dat vlot te trekken maar echte resultaten vergen sowieso veel tijd; bouwen, bouwen en nog eens bouwen is nu het adagium, maar hoe snel is dat te bewerkstelligen naast die enorme uitdaging op het gebied van verduurzaming? Waar de Aw vaststelt dat sectoraal beschouwd corporaties collectief gewenste label B in 2021 kunnen bekostigen concludeert het WSW dat 128 corporaties (zo’n 40% van de sector) daar niet toe in staat zijn! Laat staan wat een dergelijke conclusie betekent voor de transitie naar een gasloos tijdperk vanaf 2050 of eerder. Hangt de sector een onderlinge verevening boven het hoofd?

 

Wat het zwaarst weegt is in hoeverre de (toekomstige) huurders er nu en voor de toekomst beter mee af zijn? Het gaat om zo goed mogelijk passende huisvesting (kwaliteit) voor een huur (prijs) die, zo nodig met ‘een toeslag in relatie tot het inkomen’ in welke vorm dan ook, betaalbaar is en tevens de kosten (gedefinieerd als doelmatig gebrachte offers) voor de woningcorporatie dekt. Eerst dan bestaat ook voor de corporatie een gezonde basis om in continuïteit de huisvestingsrol met alles wat daar direct verband mee houdt te kunnen vervullen, over maatschappelijk verantwoord ondernemen gesproken. Corporaties zien zelf ook uit naar een zo goed mogelijke klantbediening met een in aantal voldoende aanbod van woningen met een passende kwaliteit.

Deze invalshoeken zijn nu het meest gediend met een zekere stabiliteit in de regelgeving en de uitvoering daarvan; terug naar waar corporaties voor zijn bedoeld moet het uitgangspunt zijn. Het wordt dan ook tijd dat de sector weer vertrouwen krijgt de bedoelde taken zo goed mogelijk te verrichten. Het is te hopen dat de evaluatie van de Wet ook de marktordening terdege beziet, naar doelgroepen van beleid gekoppeld met inkomen en naar huurprijsbegrenzingen met aan de bovenkant ook de klasse van de middenhuur.

 

De evaluatie van de Wet, waarvan de bevindingen eind 2018 worden verwacht, logischerwijs tegen de achtergrond van de hiervoor genoemde doelen focust op de doeltreffendheid en effecten van de herziening van de spelregels en betrekt daarin niet alleen de woningcorporaties maar ook de gemeenten en huurders(organisaties).

Het is goed dat Aedes en VTW daarin vanuit de belangenbehartiging een rol spelen.

De rolvervulling van gemeenten en huurders ligt wellicht complexer. Bij veel gemeenten is de belangstelling voor volkshuisvesting en wonen achterop komen te lopen, ook op grond van doorgevoerde bezuiniging. Daarnaast wordt veel van de gemeentelijke aandacht door alles wat met het sociale domein en de bekostiging daarvan te maken heeft opgezogen. Dit is overigens een wat merkwaardige constatering aangezien het sociale domein een logisch raakvlak heeft met wonen in het algemeen en huisvestingsvraagstukken in bijzonder. Een inwoner kan immers ook een huidige of toekomstige bewoner zijn en daarin zouden gemeenten en corporaties feitelijk ‘natuurlijke partners’ moeten zijn.

In het kielzog van de gemeenten hebben met de Wet ook huurders(organisaties) een meer prominente rol in relatie tot de corporaties gekregen. Het is nog vaak een uitdaging om die rol actief met oog voor de diverse doelgroepen (naar inkomen, gezinssamenstelling, culturele achtergrond, leeftijd, fysieke en geestelijke gesteldheid) en betrokken op de corporatie als geheel in te vullen. Voor corporaties zelf en voor de evaluatie als zodanig lijkt het een uitdaging huurders vanuit het werkveld zelf te betrekken.

Een partij die bij de evaluatie niet mag worden vergeten zijn de controlerend accountants. Hun werk is vanwege de Wet vergaand beïnvloed met navenant gevolg voor de ingediende declaraties.

 

Hoe het ook zij is het in het licht van de evaluatie goed om een degelijk inzicht in de regels te hebben, ieder vanuit zijn eigen rol. De uitgave ‘De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering’ is daarvoor buitengewoon dienstbaar. Op toegankelijke wijze komt daarin de bedoeling van de Wet (inclusief de Veegwet) met BTIV en RTIV tot uitdrukking; in een afzonderlijk hoofdstuk komt de huurder aan bod. Een begrippenlijst en trefwoordenregister versterken de bruikbaarheid van deze uitgave.


Spel met meerwaarde

De relatie tussen de RvC, het bestuur en de externe accountant

Auteurs: Ben Spelbos & Hans Vark

De relatie tussen de RvC van een woningcorporatie en de externe accountant is van cruciaal belang voor goed intern toezicht. De feitelijke werkzaamheden van de accountant zijn daar een belangrijk onderdeel van.
De selectie van de accountant door de RvC en het opdrachtgeverschap daarna, vraagt ook om een goede relatie tussen RvC, bestuur en accountant. En ook een goede relatie tussen bestuur en accountant, is voorwaarde voor een goede controle door de accountant.

Uitgangspunt van het functioneren van de accountant is de toepasselijke wet- en regelgeving, op basis waarvan hij of zij een oordeel geeft over de financiële verantwoording van een woningcorporatie. Daarnaast is het wenselijk dat de accountant door de RvC en het bestuur wordt uitgedaagd – en ook autonoom de behoefte voelt – om ‘voorbij de cijfers te kijken’. Wat wordt naast de formele controlewerkzaamheden nog meer waargenomen? Wat valt op? Wat kan beter?

Door een bredere taakopvatting kan de accountant aanzienlijke meerwaarde leveren. De RvC en het bestuur moeten de accountant dan wel de ruimte bieden om invulling te geven aan zijn of haar signalerende en waarschuwende rol. Dan levert de accountant meer dan alleen de verklaring die kan worden “afgevinkt”.

In deze handreiking geven de auteurs inzicht in wat van een controlerend accountant verwacht kan worden, maar vooral hoe de RvC meer ‘uit de accountant kan halen’ ten voordele van de corporatie. Naast de formele aspecten van de relatie tussen de RvC, het bestuur en de accountant, komen ook de informele, ‘zachte’ kanten aan de orde.

De VTW biedt met deze handreiking en de daarin opgenomen aanbevelingen, handvatten om het opdrachtgeverschap van de RvC richting de accountant steviger in te vullen.

Albert Kerssies, directeur VTW
Guido van Woerkom, voorzitter VTW

spel-met-meerwaarde.jpg

'De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid: van regels tot uitvoering'; tweede herziene druk

Op 30 maart jl. kreeg Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Autoriteit wonen, het eerste exemplaar van de tweede druk van de auteur Hans van Vark uitgereikt. Dit boek biedt context waarin corporaties zich kunnen en mogen bewegen door de Woningwet, het Besluit en de Regeling en gaat in op doelen, bedoeling en taken van corporaties.

Zo'n driekwart jaar na de eerste druk al een nieuwe versie? Ja, inderdaad en met reden. De regelgever is na de inwerkingtreding van de Woningwet per 1 juli 2015 niet stil gaan zitten. Met de Veegwet en het Veegbesluit zijn een aantal correcties doorgevoerd en is het gebruikelijke werkterrein van de corporaties op punten hersteld dan wel uitgebreid. Voorbeelden daarvan zijn beheer voor derden, het verlenen van diensten in het kader van huisvesten van vergunninghouders en het verstrekken van collegiale leningen. Met het geactualiseerde 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' valt een zekere verschuiving naar de waardering zoals die in de vastgoedsector te doen gebruikelijk is waar te nemen.

Het beoordelingskader scheiden DAEB/ Niet-DAEB heeft een plaats gekregen met consequenties voor de verslaglegging in nieuwe modellen voor de balans, winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht. Ten slotte is het perspectief van de klant nu in een afzonderlijk hoofdstuk belicht.

Waar Albert Kerssies, directeur van de VTW, het voorwoord bij de eerste druk verzorgde, nam Kees van Nieuwamerongen dat bij de tweede druk voor zijn rekening. Uiteraard gaat hij daarbij in op consequenties van de Wet- en regelgeving voor het externe toezicht in relatie tot intern toezicht, bestuur en uitvoering. Dóór de regelgeving heen kijken, de doelen en risico's voor ogen houden en met open vizier bewaken zijn opdrachten voor alle betrokkenen. Dit naslagwerk is daartoe onontbeerlijk.

Maart 2017

Meer informatie over het boek of bestellen

woningcorporatie-in-een-nieuwe-werkelijkheid.jpg woningcorporatie-in-een-nieuwe-werkelijkheid-overhandiging.jpg

De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid.

Vanaf 1 juli 2015 is de corporatiesector geconfronteerd met zeer sterk gewijzigde regelgeving, waarbij de overheid kiest voor stevige sturing van de activiteiten van woningcorporaties. Deze nieuwe Woningwet, Besluit en Regeling bevatten een grote verzameling van bepalingen, verwijzingen en verplichtingen. Een dik pakket dat zich moeilijk laat lezen, terwijl een goed inzicht in deze complexe spelregels noodzakelijk is om actief in en met de volkshuisvesting te acteren.

Om dit inzicht te verschaffen heeft Hans van Vark de uitgave ‘De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid: van regels tot uitvoering’ geschreven, welke context biedt waarin corporaties zich kunnen en mogen bewegen door de woningwet. Het boek gaat in op de doelen, bedoeling en taken van corporaties in het kader van deze wet en in heldere en begrijpelijke taal worden lezers meegenomen door de verschillende wettelijke bepalingen, verwijzingen en voetnoten. Heldere schema’s en kaders ondersteunen de tekst, zodat lezers in een oogopslag kan zien hoe de verbanden tussen de verschillende bepalingen en uitwerkingen zijn. Duidelijk wordt welke nieuwe spelregels van belang zijn, wat hun impact is op de interne organisatie en hoe dit zich verhoudt ten opzichte van het interne en externe toezicht.

Op 1 juli j.l. is het eerste exemplaar van het boek uitgereikt aan Albert Kerssies, directeur van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties. De heer Kerssies heeft tevens het voorwoord van het boek geschreven en zei over de inhoud:

“Dit boek biedt een compleet overzicht van de wet in normale taal, zonder echt saai te worden. Het is geschreven in begrijpelijke taal, voor iedereen die te maken heeft met de Woningwet en werkzaam is in de corporatiesector. Het is naast een mooi naleesboek ook een prima stuk ‘gereedschap’ die helpt bij het begrijpen en goed toepassen van deze wet. Na het lezen van dit boek weet je heel goed wat de Woningwet voor gevolgen heeft voor de corporatie en hoe je deze in de praktijk moet en kunt toepassen ook in relatie tot het externe toezicht.”

Ook verschillende anderen waren zeer te spreken over het boek en zeiden daarover:

“Voordat je verdwaalt in alle wetteksten zal dit boek een mooi spoorboekje zijn en vind je snel wat je zoekt. Ik kan mij voorstellen dat de minister 150 exemplaren van dit boek bestelt voor de leden van de Tweede Kamer en in een aanbiedingsbrief schrijft: ‘Kijk, dit bedoelde ik nou echt, ik zou willen dat ik het zo helder had opgeschreven!’”
– Arjan Deutekom, directeur Woningstichting GoedeSted.

“Het boek geeft op een complete en logische wijze weer wat er allemaal in de regelgeving is opgenomen en welke acties er worden verwacht van de corporatie.”
– Ben Spelbos, voorzitter auditcommissie RvC van Woningstichting Portaal en Intermaris.

“Het boek is een noodzakelijk iets geworden voor elke bij een woningcorporatie verantwoordelijk functionaris. Geen stof om naast je bed op het nachtkastje te leggen, maar wel om bij de hand te houden om te beseffen waar het in de nieuwe regelgeving om draait,” – Jan van der Moolen, adviseur, visitator en commissaris

Meer informatie

woningcorporatie-in-een-nieuwe-werkelijkheid-2015.jpg woningcorporatie-in-een-nieuwe-werkelijkheid-2015-overhandiging.png

Professioneel intern toezicht met de auditcommissie

De auditcommissie vervult een belangrijke rol binnen de RvC / RvT van een toegelaten instelling. Toch krijgt deze commissie niet altijd de aandacht die het verdient. De VTW vindt het echter van belang om de auditcommissie nog eens onder de aandacht van onze leden te brengen. Daarom heeft de VTW aan auteurs Hans van Vark en Ben Spelbos gevraagd een handreiking te schrijven over de rol van de auditcommissie.

De publicatie 'Professioneel intern toezicht met de auditcommissie' is een praktische gids voor de RvC's / RvT's over de samenstelling, taken en verantwoordelijkheden van de auditcommissie en hoe het intern toezicht hiermee om dient te gaan. Aan het einde doen de auteurs een aantal nuttige aanbevelingen. De publicatie sluit uiteraard aan op de eisen en bepalingen in de Woningwet, die op 1 julie 2015 in werking is getreden.

Wij wensen u veel leerzaam leesplezier toe.

Heino van Essen, voorzitter
Albert Kerssies, directeur

professioneel-intern-toezicht-met-de-auditcommissie.jpg

Van inzicht in naar toezicht op het financieel beleid bij woningcorporaties

Deze publicatie behandelt het toezicht op het financieel beleid bij woningcorporaties en de rol en betekenis daarvan in de praktijk. De publicatie verscheen eerder in 2008. Deze versie is geactualiseerd naar de recente ontwikkelingen waaronder de Woningwet die op 1 juli 2015 in werking mis getreden.

Zonder een gedegen financieel beleid kan een toegelaten instelling niet blijven functioneren en kan haar maatschappelijke opdracht niet goed uitvoeren. Hoe houdt u daar toezicht op als commissaris? Wat dient u te weten? Deze publicatie doet u een handreiking om uw functie beter te kunnen uitoefenen.

De auteurs geven vanuit hun jarenlange ervaring en expertise een gedegen overzicht van de rol van de commissaris, de verhouding tussen de externe toezichthouder en de Raad en de financiële systemen en hoe te controleren en de risico’s te beheersen. Daarmee heeft u bagage in huis voor uw werk als toezichthouder in de corporatiesector, zowel in het toepassen van de regels alsook in houding en gedrag.

Wij wensen u veel leesplezier toe.

Heino van Essen, voorzitter
Albert Kerssies, directeur

van-inzicht-in-naar-toezicht-op-het-financieel-beleid-bij-woningcorporaties.jpg

De relatie tussen de Raad van Commissarissen, het Bestuur en de externe accountant: spel met meerwaarde (2013).

De verhouding tussen de Raad van Commissarissen (van een woningcorporatie) en de externe accountant is van cruciaal belang voor goed intern toezicht. De feitelijke werkzaamheden van de accountant -die immers werkt in opdracht van de Raad van Commissarissen- zijn daar een belangrijk onderdeel van.Uitgangspunt van het functioneren van de accountant is de toepasselijke wet- en regelgeving op basis waarvan een oordeel over de financiële verantwoording van de woningcorporatie wordt gegeven.

Zeker in het huidige tijdsbestek -waarin zowel de toezichthouders als de accountants kritisch worden beoordeeld- is het wenselijk dat de accountant wordt uitgedaagd -en ook autonoom de behoefte voelt- om ‘achter de cijfers te kijken’. Wat wordt naast de formele controlewerkzaamheden nog meer waargenomen? Wat valt op? Wat kan beter?

Door een bredere taakopvatting kan de accountant aanzienlijke meerwaarde opleveren, indien de overige actoren binnen de organisatie hiertoe de ruimte bieden.

Ben Spelbos en Hans van Vark geven in deze publicatie inzicht in wat van een controlerend accountant mag worden verwacht en vooral hoe er meer uit de accountant kan worden gehaald. Naast de formele aspecten komen dan ook de informele ‘zachte’ kanten aan de orde.

De VTW verwacht dat dit boekje de nodige aanknopingspunten biedt om het opdrachtgeverschap van de RvC richting accountant en bestuurder verder aan te scherpen.

Heino van Essen, voorzitter VTW
Albert Kerssies, directeur VTW

publicatie-2013-van-vark.png

Kolsloot magazine (2010)

Focus, en prioriteer de activiteiten naar nut en noodzaak, de kosten die daarmee gepaard gaan en de opbrengsten die kunnen worden gerealiseerd”. Volgens interim-manager Hans van Vark is dit wat er moet gebeuren in de financieel lastige tijden waarin de corporatiesector zich bevindt. Hans (registeraccoun-tant) heeft jarenlange ervaring als interim-manager binnen de corporatie-, zorg- en overheidssector.Woningcorporaties hebben, net als andere bedrijven, te maken met externe factoren die van invloed zijn op de financiële positie. Actuele voorbeelden voor woning-corporaties zijn de fiscale maatregelen van de overheid, de stagnatie van de verkoop en de Europese wetgeving. Daar valt weinig aan te veranderen. De vraag is, hoe gaan we er mee om? Er moet een vertaalslag naar de bedrijfsvoering worden gemaakt waarbij naar een (nieuwe) balans tussen de activiteiten, de kosten en de opbrengsten moet worden gezocht. Corporaties zullen meer terug moeten naar de basis van hun bestaan.

Dat is ook de richting die de overheid steeds meer voorstaat. Het directe gevolg hiervan is dat corporaties hun bedrijfsvoering moeten doorlichten en vervolgens toespitsen op de veranderde omstandigheden.Voor beheer en ontwikkeling is het van belang om het strategisch voorraadbeleid op orde te hebben. Hieruit moeten keuzes worden gemaakt en worden gefocust op de hoofdactiviteit. Daarbij is value for money niet alleen voor de klant maar evenzeer voor de corporatie van belang. Bij de te maken keuzes speelt maatvoering dan ook zeker een rol. Houd overzicht en treed vanuit eigen kracht naar buiten om ook de balans in de relatie met de overheid te herstellen. Dat vereist moed, transparantie, meer eenheid in de sector en open communicatie. De financiële positie van zelfs corporaties staat onder druk. Pijnloze oplossingen zijn niet zomaar voorhanden. Door een goede vertaalslag naar de bedrijfsvoering met gepaste focus valt echter al veel te behalen.

Bron: relatiemagazine van Kolsloot Kadmos B.V., nr 5 april 2010.

aangenaam.jpg

Dianet is het waard om voor te vechten (2009)

Het gaat steeds beter met Dianet, 2008 wordt zeker ‘een aardig jaar’, zegt Hans van Vark. Eind december vertrekt hij als interim-financieel directeur. Hans heeft er dan een klus van 9 maanden opzitten. “Ik hoop een goed fundament voor mijn opvolger achter te laten.”

Het waren boeiende maanden, vindt Hans. Er werd een aantal mooie resultaten geboekt. Zo kon hij sturing geven aan enkele nieuwe, verbeterde, afspraken met contractziekenhuizen. Op dit moment zijn we in een afrondend stadium van de daarbij behorende contracten. Ook met de verzekeraars werden gesprekken gevoerd. “Dat heeft ons aan de inkomstenkant goede resultaten opgeleverd. ‘Wie betaalt, bepaalt’ is een bekende uitdrukking. Maar als je goede argumenten hebt, is men bereid te luisteren. Dan kun je extra geld verdienen. Vooral als de prestaties goed zijn. En dat zijn ze.”

Hans van Vark…’de klant is afhankelijk van zorg, maar de zorg is ook afhankelijk van de klant’...

Alles heeft een prijskaartje

Hans, van origine registeraccountant, is niet het type financieel manager dat de hele dag in zijn kamer naar cijfers kijkt. “Noem het ‘management by walking around’. Ik moet weten waar het over gaat, wat we hier voor activiteiten uitvoeren. Aan alles hangt een prijskaartje. Het is mede mijn taak om te kijken of het doelmatiger kan. Iemand gezond houden kost geld en iemand moet dat betalen. Wat het mag kosten, is een nieuw spelletje in de zorg. Een DBC is in feite je verkoopprijs. Maar hoe bepaal je die? Wat heb je daar allemaal bij nodig? Binnen de managementinfo die we bij Dianet hanteren heb ik een nieuw kengetal geïntroduceerd: het aantal dialyses dat wij doen per fte (volledige baan). Prijs maal hoeveelheid. Dat helpt ons aan inzicht omtrent het al dan niet goed bezig zijn. Niet alleen op de zorgafdelingen, maar ook logistiek bijvoorbeeld. Een slimme en slanke organisatie, daar werkt Dianet aan.”

Samenhang zien

In rap tempo vervolgend: “De verzakelijking van onze dienstverlening is een feit. Of we dat nu leuk vinden of niet. De klant is afhankelijk van zorg, maar de zorg is ook afhankelijk van de klant. Professionals moet je dus ook bewust maken van economisch doelmatig handelen. Wie in staat is om samenhang te zien, kan kostenbewust werken in de zorg. Privé kan iedereen dat, zo moeilijk is het niet. Vind je iets te duur dan koop je het niet, of ergens anders. Of later.” Heeft Hans, nog wat algemene, nuttige wenken voor de organisatie? Die heeft hij. Niet in hokjes denken en je problemen over de schutting gooien. Beter nog is die schuttingen af te breken. Niet verkokerd werken en alleen je eigen dingetje doen. En, belangrijk: kritiek als zakelijk zien, niet als persoonlijk. Dat is soms lastig, realiseert hij zich. Hans van Vark: “Er is geen heden zonder verleden. Dianet heeft een moeilijke periode achter zich. Maar de organisatie komt steeds meer in balans en is het waard om voor te vechten. Ik zal dat, zij het na 1 januari op afstand, zeker blijven volgen.”

hans-van-vark.jpg

Commissaris bij een woningcorporatie: Toezicht op het financieel beleid (oktober 2008).

De auteurs Jan van der Moolen, Gerard Erents en Hans van Vark signaleren bij toezichthouders een grote behoefte aan bepaalde basiskennis over hoe financiële systemen bij een woningcorporatie in elkaar zitten, aan inzicht hoe het interne en externe toezicht functioneren en wellicht van elkaar kunnen leren en profiteren en aan kennis over instrumenten die de interne toezichthouder heeft dan wel zou moeten hebben om zijn of haar rol als commissaris goed in te vullen.

Deze publicatie biedt een meer praktische invalshoek en gaat in op alle financiële aspecten van de bedrijfsvoering bij woningcorporaties die onderdeel vormen van de basiskennis waar elke commissaris bij een corporatie over moet beschikken.


Interim-manager Trias Woondiensten (2005/2006)

Interim-managers organiseren bij binnenkomst hun eigen vertrek

‘Je begint bij het begin en met het eind voor ogen'

Hans van Vark is via Interlink interim-manager bij Trias Woondiensten Lisse. Vorig jaar kwam de corporatie in het nieuws vanwege fraude. Er volgde een roerige tijd, maar nu klimt ze weer uit het diepe dal omhoog. Hoe opereert een interim-manager in zo’n situatie?

‘Zonder verleden is er geen heden, zegt Hans van Vark, ‘maar we gaan nu weer van het heden naar de toekomst.’ Daarmee wil hij zeggen dat het boek over fraude gesloten is en dat de corporatie zich weer richt op de toekomst. ‘Er is geknokt voor projecten die de corporatie een basis en kracht voor de toekomst geven.’

Van boekhouding naar crisismanagement

’Ik ben bij Trias Woondiensten begonnen als interim-manager Financiën en Control en werkte vanuit de filosofie dat cijfers alleen een uitkomst zijn. Het gaat er mij om wat er aan die uitkomsten ten grondslag ligt.’ In deze tijd stond de corporatie onder curatele van een door de miníster aangestelde externe toezichthouder. ‘De schade moest worden beperkt en er moest een basis gelegd worden voor de continuïteit van de activiteiten van de corporatie. Een kolfje naar mijn hand. Ik heb een plan van aanpak gemaakt om de organisatie weer gezond te maken; een organisatorische en financiële herstructurering waren noodzakelijk. Speerpunt was het inventariseren en beheersen van de risico’s van de vele projecten. Dat is een multidisciplinaire activiteit geweest, waarbij ik veelvuldig met juristen, fiscalisten en accountants geschakeld heb.’ ‘Mijn rol is gaandeweg uitgebreid. En met Pieter Smeijer, de algemeen directeur a.i. die ook het reorganisatieplan en het daarop volgende traject vorm heeft gegeven, is en wordt nauw samengewerkt. Dat houdt ook het nemen van niet populaire maatregelen in.’

Krachtenveld

Op 1 november 2005 trok de minister de externe toezichthouder terug. Er ontstond weer vertrouwen in de sturing, beheersing en verantwoording van de corporatie. ‘Een positief bericht uit het krachtenveld waarin we ons als corporatie bevinden. Dit krachtenveld bestaat verder uit onze leden aan wie we ons moeten verantwoorden, de medewerkers die vertrouwen moeten hebben in de nieuw ingeslagen weg, en de huurdersbelangenvereniging waarvoor we ons best blijven doen een goede prijs-prestatieverhouding te leveren.’

Betrokken en verantwoordelijk

Met het bericht van het ministerie, het plan, het reorganisatietraject en het nieuwe corporate-governancebeleid, klimt de corporatie nu uit het diepe dal omhoog. Een nieuwe organisatie wordt opgetuigd. De corporatie betrekt een nieuw kantoorpand dat de eenheid van de organisatie en de communicatie bevordert. Ook wordt nieuw management aangetrokken dat de organisatie zal moeten vervolmaken. ‘Als interim-manager ben ik bij binnenkomst al bezig met het organiseren van mijn eigen vertrek. Je begint bij het begin en met het eind voor ogen.’

bron: relatiemagazine van Interlink, uitgave i-mail nr. 14 maart 2006.

hans-trias-woondiensten.jpg